(Re-)calculer son TEG

 

Selon l’article L313-1 du Code de la Consommation, pour déterminer le TEG, il faut y ajouter :

« les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires (…)»

Mais à quoi cela correspond-il ??? 

La jurisprudence puis la doctrine ont apporté des éléments concrets de réponse. Le Taux Effectif Global doit ainsi intégrer :

 

1)    Le taux d’intérêt proprement dit, qui correspond à la rémunération du prêteur. C’est le taux mis en avant par votre banque. Le taux moyen pratiqué par les établissements bancaires s’est établi à 3.44% pour le mois de septembre 2012 (3.53% pour l’accession dans le neuf, 3.43% pour l’accession dans l’ancien).

 

2)    Les frais de dossier : lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, des frais de constitution de dossier sont très souvent demandés par la banque. Ils lui permettent de se rémunérer. Ils sont variables d’un établissement à l’autre, et peuvent aller de 100 à 915 euros environ. Ils sont négociables. Mais quel que soit leur montant, votre banque doit les intégrer au TEG.

 

3)    La souscription de parts sociales : votre banque peut vous proposer d’investir dans son capital. Elle vous offrira ainsi de souscrire des parts sociales, qui sont des valeurs mobilières, correspondant chacune à une partie du capital social. Elles vous permettent d'accéder au statut de sociétaire de la caisse locale ou régionale de votre banque. Vous disposez alors d'un droit de vote à l'assemblée générale, et percevez des revenus annuels.

Si ces parts sociales vous sont imposées par votre banque pour obtenir votre financement, leur coût doit être intégré dans le TEG (Cass.civ.1ère,09 décembre 2010).

 

4)    Les frais d’inscription ou de constitution de garanties: pour bénéficier du prêt, vous devrez en général constituer des garanties. Elles permettent à l'établissement prêteur de se protéger en cas de défaillance de l'emprunteur. En cas de problèmes de remboursement de l’emprunt, ces dispositifs juridiques (hypothèque, privilège de prêteur de deniers, caution mutuelle) permettent aux établissements prêteurs d'appréhender et de faire vendre le bien financé pour récupérer les fonds octroyés.

 

5)    Ces garanties ont un coût qui, là encore, doit être intégré au TEG dès lors que celui-ci est déterminable à la date de conclusion du prêt (Cass.civ.1ère, 23 novembre 2004, Cass.civ. 1ère, 09 décembre 2010 – pour la caution mutuelle). Des simulateurs existent sur internet pour vous permettre de connaître, en fonction du montant de votre acquisition, le coût probable d’une telle sûreté.

 

6)    Les frais d’information des cautions : la caution peut être une personne physique. Dans ce cas, la loi du 1er mars 1984 impose aux établissements de crédit de renseigner annuellement les cautions sur l’engagement qu’ils ont souscrit et sur le montant restant dû par ces dernières en principal, intérêts, frais et accessoires. Selon la doctrine, le coût de cette information doit être intégré au TEG, à tout le moins pour le coût connu au jour de la conclusion du prêt.

 

7)    Les primes des assurances emprunteurs : l'assurance emprunteur est une assurance temporaire, limitée à la durée du crédit, qui garantit le remboursement de celui-ci en cas de décès. Elle est le plus souvent complétée par des garanties d'assurance de personnes couvrant les risques d'incapacité, d'invalidité et éventuellement de perte d'emploi. Cette assurance est généralement une condition nécessaire à l'obtention d'un prêt. En ce cas, le montant des cotisations payées tous les mois (les primes) doit être intégré au TEG, excepté pour le coût des assurances facultatives (comme la garantie perte d’emploi) et le coût des assurances obligatoires excédant une couverture à 100% des sommes (Cass.civ 1ère, 3 février 2011). Il appartient à la banque de se renseigner sur le coût d’une telle garantie afin de l’intégrer au TEG de votre prêt (Cass.civ.1ère 13 novembre 2008). A noter : ces primes doivent être incluses même si vous souscrivez cette assurance auprès d’un autre organisme que votre banque.

 

8)    Les primes de l’assurance-incendie : si votre offre de prêt est réalisée à condition que vous souscriviez une assurance-incendie ou une assurance habitation pour protéger votre bien, et que vous avez effectivement souscrit cette garantie, alors le montant de vos mensualités d’assurance-habitation devra être inclus dans le calcul de votre TEG. (Cass.civ.1ère 13 novembre 2008 et 23 novembre 2004). Aussi nous vous conseillons, dès la souscription de votre assurance habitation, d’adresser à votre banque la copie de votre contrat ou une attestation de votre assureur par courrier recommandé avec avis de réception.

 

9)    Les primes des assurances vie : la première prime d’assurance sur la vie, dont la souscription subordonne l’octroi d’un prêt, doit entrer en compte pour le calcul du TEG. (Cass. Crim., 12 octobre 1976).

 

10)  Les frais non mentionnés sur l’offre de prêt mais qui peuvent résulter d’un acte distinct du contrat de prêt, et même d’un accord verbal, doivent être pris en compte.(Cass. Crim., 30 janvier 1975).

 

11)  Les commissions de courtiers et apporteurs d’affaires : si la banque fait appel à l’un de ces intermédiaires pour conclure le prêt, et qu’elle met cette somme à votre charge, leur montant est à intégrer au TEG. (Cass. Crim., 5 juin 1989).

 

      12) Les frais d’acte notarié : l’intervention du notaire dans l’opération de prêt immobilier doit également transparaître dans le TEG.
(Cass.civ 1ère, 30 mars 2005).
De nombreux simulateurs existent sur internet et vous permettent d’évaluer si votre TEG semble exact. Attention, il s’agit du TEG dit « proportionnel », non actuariel. 

 
L’offre de prêt adressée par votre banque mentionne un TEG qui ne vous semble pas conforme ?